Mehr Rechte und Pflichten für Wohnungseigentümer

Das Wohnungseigentumsgesetz wurde überarbeitet – dadurch ändert sich für Eigentümer eine ganze Menge. So haben jetzt unter anderem Verwalter mehr Kompetenzen, Beiräte eine zusätzliche Aufgabe und die Eigentümer neue Rechte – aber auch Pflichten.

Wie so oft ist der offizielle Name sehr sperrig: Seit Dezember 2020 gilt das „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“. Kurz, und deutlich griffiger, das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), früher einfach nur Wohnungseigentumsgesetz. Es gilt für Eigentümergemeinschaften – also für mehrere Eigentümer, die in einer Immobilieneinheit Wohnungen besitzen und gemeinsam verwalten lassen.

Hausverwalter erhalten mehr Befugnisse

Diese Aufgabe übernimmt zumindest in großen Häusern oft eine Hausverwaltung. Bisher durfte im Prinzip fast jeder den Titel Hausverwalter führen. Das ändert sich: Ab 2022 muss dieser von der Industrie- und Handelskammer zertifiziert sein. Allerdings gibt es Ausnahmen von dieser Regel. Für Verwalter, die bereits bestellt sind, gilt eine Übergangsfrist bis zum 31. Mai 2024. Erst nach Ablauf dieser dreieinhalb Jahre muss die IHK-Zertifizierung vorliegen. Auch für kleine Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten gibt es eine Ausnahme für die Bestellung eines Verwalters. Hier kann jedoch ein Drittel der Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen.

Der Verwalter vertritt die WEG künftig ohne Wenn und Aber nach Außen. Nur für Grundstücksgeschäfte und Kreditaufnahme muss er einen Beschluss der Eigentümer vorweisen. Das heißt: Kleinere Reparaturen oder auch Vertragsabschlüsse mit Versorgern oder Dienstleistern kann er nun eigenverantwortlich veranlassen. Was genau dem Hausverwalter erlaubt sein soll, entscheidet die Eigentümergemeinschaft – vermutlich in der nächsten Versammlung.

Die Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jetzt allerdings auch leichter abberufen als bisher. Wer also zum Beispiel nicht sorgfältig arbeitet, muss damit rechnen, seinen Kunden sechs Monate nach der Abberufung zu verlieren.

Mehr Vorlauf für Versammlungen

Dies sind aber nicht die einzigen gesetzlichen Änderungen. Einmal im Jahr lädt der Hausverwalter zur Eigentümerversammlung ein. Jetzt muss das mit einem Vorlauf von drei Wochen geschehen, bisher waren es lediglich zwei Wochen. Dafür kann die Versammlung auch per E-Mail einberufen werden – Briefe sind nicht mehr erforderlich. Das gilt im Prinzip für die gesamte Kommunikation zwischen Verwalter und Eigentümer.

Eine physische Zusammenkunft ist ebenfalls nicht mehr erforderlich. Die jährliche Versammlung kann nun auch online durchgeführt werden. Zudem ist die Eigentümerversammlung von jetzt an immer beschlussfähig – unabhängig davon, wie viele Eigentümer teilnehmen.

Bisher hat die Eigentümergemeinschaft immer drei Beiräte stellen müssen. Jetzt darf sie darüber entscheiden, wie viele Beiräte nötig sind. Theoretisch könnte also auch ein Beirat die gesamte Arbeit übernehmen. Je nach Eigentümergemeinschaft ist dies jedoch eine äußert unbeliebte Aufgabe. Zwei oder sogar mehr Eigentümer teilen sich nicht nur die Arbeit, sondern können bei schwerwiegenden Entscheidungen auch besser das Für und Wider diskutieren und dann gemeinsam eine Entscheidung treffen. Für diese haften sie übrigens, aber nicht mehr im gleichen Umfang wie bisher. Die Haftung der Beiräte ist jetzt auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Allerdings ist nun gesetzlich festgelegt, dass der Beirat den Hausverwalter überwachen soll.

Ladesäule ohne Abstimmung

Bauliche Veränderungen an Immobilien durchzusetzen, das war bisher nicht gerade einfach. Jetzt reicht dafür eine einfache Mehrheit. Dafür müssen sich die Eigentümer, die gegen die Veränderung gestimmt haben, nicht mehr in jedem Fall an den Kosten beteiligen. Findet sich allerdings eine Zweidrittelmehrheit, die auch mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert, werden alle zur Kasse gebeten.

Außerdem haben die Eigentümer einen Anspruch darauf, dass ihre Immobilie in einem zeitgemäßen Zustand ist. Denn so lässt sie sich natürlich auch besser vermieten. Darum können sie seit Dezember

• für Elektrofahrzeuge Ladesäulen oder Wallboxes einbauen,
• für schnelles Internet Glasfaseranschluss verlegen lassen,
• das Gebäude barrierefrei aus- und umbauen sowie
• den Einbruchschutz im Außenbereich verbessern.

Die Kosten dafür muss jeder Eigentümer allerdings selbst tragen – außer, die gesamte Gemeinschaft entschließt sich dazu, diese Schritte gemeinsam zu gehen. Dann muss zwar auch jeder seinen Anteil bezahlen, die Gesamtkosten könnten aber niedriger ausfallen, als wenn jeder einen Einzelauftrag erteilt.