Wann die Mietwohnung beruflich genutzt werden darf

Homeoffice hat 2020 durch die Coronapandemie einen ganz neuen Auftrieb bekommen: Wer im Frühsommer zu Hause arbeiten konnte, hat das getan. Allerdings: Wer in einer Mietwohnung lebt, sollte sich mit seinem Vermieter absprechen. Denn nicht jede Form der beruflichen Nutzung ist erlaubt.

Wer im Homeoffice arbeiten kann, sollte das tun. So hieß es in vielen Firmen ab März 2020, als die Coronapandemie Deutschland erreichte. Damals war nicht der richtige Zeitpunkt, über gesetzliche Feinheiten zu diskutieren. Jetzt, ein halbes Jahr später, sind zwar zunehmend Arbeitnehmer wieder in die Büros zurückgekehrt, aber Homeoffice ist in vielen Unternehmen Alltag geworden. Unter Umständen sollten darum spätestens jetzt einige Dinge mit dem Vermieter besprochen werden. Denn eine berufliche oder gewerbliche Tätigkeit ist in einer Immobilie, die zum Wohnen vermietet wurde, zunächst einmal nicht gestattet. Darauf macht der Deutsche Mieterbund aufmerksam.

Was die Rechtsprechung regelt

Wer in der Mietwohnung sein Geld verdienen möchte, muss üblicherweise einen Vertrag abschließen, der ein Mischmietverhältnis vorsieht. Und selbst dann kommt es auf den Einzelfall an. Sicher ist aber: Ein reiner Wohnmietvertrag ist erst einmal nicht für die gewerbliche oder berufliche Nutzung der Wohnung geeignet. In der Praxis wird das Thema jedoch nicht ganz so streng gesehen, wie es zunächst klingt.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 165/08) hat schon 2009 geklärt, dass es immer darauf ankommt, welche Konsequenzen die Arbeit eines Mieters für den Vermieter und die Nachbarn hat. Wer also nur an seinem Computer sitzt und möglicherweise sogar mit Headset telefoniert, wird weder seine Nachbarn stören noch die Mietwohnung mehr abnutzen, als es beim reinen Wohnen der Fall wäre. Darum kann der Vermieter üblicherweise die berufliche Nutzung beispielsweise durch Büroangestellte, Callcenter-Mitarbeiter, Maler oder Schriftsteller nicht verbieten.

Anders sieht es aus, wenn der Mieter häufig Kundenbesuche hat. Denn dadurch kann die Wohnung schneller abgenutzt werden als üblich. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter als Wohnungs- oder Versicherungsmakler arbeitet oder ein Nagelstudio zu Hause eingerichtet hat. Auch Musikunterricht darf man nicht einfach so in der Mietwohnung geben. Das kann schließlich die Nachbarn stören. Auch dazu gibt es ein BGH-Urteil (BGH VIII ZR 213/12). Ähnlich verhält es sich bei der Betreuung von Kindern als Tagesmutter (BGH V ZR 204/11).

Wenn der Kollege klingelt

Auch wenn Arbeitskollegen des Mieters oder Mitarbeiter regelmäßig in die Wohnung oder das Haus kommen, ohne dass eine berufliche oder gewerbliche Nutzung mit dem Vermieter besprochen wurde, liegt eine vertragswidrige Handlung vor. Der Vermieter hat in allen diesen Fällen das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen, unter Umständen sogar, ohne die üblichen Fristen einhalten zu müssen. Darum ist es immer sinnvoll, sich im Vorfeld mit dem Vermieter kurzzuschließen.