Zwangsversteigerung: Die Stunde der Schnäppchenjäger

Kann ein Immobilienbesitzer seine Darlehensraten an die Bank nicht mehr zahlen, wird das Haus oder die Wohnung zwangsversteigert. So lassen sich günstig Immobilien erwerben.

Sie suchen eine Immobilie, werden aber durch die hohen Preise abgeschreckt? Bei einer Zwangsversteigerung kommen Objekte gelegentlich günstiger auf den Markt. Lassen Sie sich jedoch nicht blenden, sondern schauen Sie genau hin, bevor Sie ein Gebot abgeben.

Das sollten Sie beachten

1. Schauen Sie ins Grundbuch. Ein Grundbuchauszug liegt der Versteigerungsakte bei, die sich beim zuständigen Gericht befindet. Werden Nachbarn Wegerechte eingeräumt? Besitzt ein Bewohner lebenslanges Wohnrecht? Können Sie die Immobilie uneingeschränkt nutzen? Das Grundbuch gibt darüber Auskunft.
2. Lesen Sie das Sachverständigen-Gutachten. Die Versteigerungsakte enthält auch ein Sachverständigen-Gutachten. Darin können Sie sich über den Bauzustand informieren sowie über Anschlüsse ans öffentliche Versorgungsnetz. Es kann jedoch sein, dass der Sachverständige keinen Zugang zur Immobilie hatte. Dann nimmt er Preisabschläge bei der Verkehrswertschätzung vor.
3. Wie hat sich der Immobilienmarkt entwickelt? Zwischen dem Termin des Gutachtens und der Zwangsversteigerung vergehen manchmal Jahre – Jahre, in denen die Preise gestiegen oder gefallen sind. Der tatsächliche Wert der Immobilie ist ebenfalls höher oder niedriger als im Gutachten. Ist das Gutachten älter, kann sich die Bausubstanz der Immobilie zwischenzeitlich deutlich verschlechtert haben. Das ist bei Zwangsversteigerungsobjekten wegen mangelnder Instandhaltung oftmals der Fall.
4. Der Schuldner muss ihnen nicht helfen. Der Schuldner, dessen Immobilie zwangsversteigert wird, muss weder Sie noch den Gutachter ins Haus lassen. Er muss auch keine Auskünfte geben oder Unterlagen aushändigen. Die Wohnung ist verwahrlost? Sie müssen viel Geld für die Sanierung aufwenden? Dieses Risiko müssen Sie tragen.
5. Der Schuldner will nicht ausziehen. Erhalten Sie den Zuschlag bei der Zwangsversteigerung, so ist dieser Beschluss gleichzeitig auch der Räumungstitel. Sie dürfen jedoch nicht selbst räumen, sondern benötigen den Gerichtsvollzieher – und der arbeitet nicht auf Abruf. So können einige Monate ins Land ziehen, bevor sie selbst einziehen können.
6. Die Immobilie ist vermietet. Ist die Immobilie, die Sie ersteigert haben, vermietet, gilt der allgemeine Grundsatz „Kauf – in diesem Fall Ersteigerung – bricht nicht Miete“. Allerdings können alle bestehenden Miet- und Pachtverträge vom Erwerber zum nächstmöglichen Termin mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt also drei Monate – unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis vorher schon bestand. Damit diese Regelung gilt, muss die Kündigung aber zum erstmöglichen Termin erfolgen. Das heißt, die muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag desjenigen Monats zugehen, der auf die Verkündung des Zuschlags folgt.

Denken Sie an die Folgekosten

Lassen Sie sich also nicht von vermeintlichen Schnäppchen blenden. Rechnen Sie genau nach, wie viel Sie bieten können, und bedenken Sie, dass Gebühren und Steuern anfallen, die Sie ebenfalls aufbringen müssen.